지난 포스팅에 이어서 부동산 경매 용어 2편을 시작하겠습니다.
이번 포스팅에서는 임의경매와 강제경매가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 초보 기초 용어 1편을 놓치신 분들은
아래 링크 바로가기를 통해 부동산 기초용어를 봐주시면
이번 포스팅의 내용을 이해하기에 좋을 것 같습니다.
Table of Contents
부동산 경매 용어 1편 복습하기
부동산 경매란
채무자(돈을 빌린 사람이) 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 빚을 갚지 못하여
법원 또는 금융 기관에서 해당 부동산을 강제로 처분하고 그에 따른 수익으로
빚을 환산시켜주는 수단입니다.
정해진 기일안에 입찰자들이 희망하는 가격을 써내며
가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰 받게됩니다.
이때 가장 높은 금액을 써서 낙찰 받는 사람을 최고가매수인 이라고 합니다.
임의경매 강제경매란?
위에서 설명한 것처럼
채무자의 빚을 갚기 위한 절차인 부동산 경매는
채권자가 채무자의 부동산을 경매로 넘겨서 회수하는 방법입니다.
그러나 이 부동산 경매에는 두 가지 종류가 있습니다.
그것이 바로 임의경매와 강제경매인데요
두 경매의 뜻을 알아보고 방식이 어떻게 다른지 알아보도록 하겠습니다.
1.임의경매란?
말그대로 임의로 부동산을 경매에 넘긴 것입니다.
임의경매는 채무자가 돈을 갚지 못할 경우를 대비하여 부동산을 담보로 제공하는 것인데요,
담보로 제공한 부동산을 통해서 채권자가 채권을 회수하기 위해 진행되게 됩니다.
임의경매 조건
담보권(근저당권)이 있을 때 가능.
채무자가 대출을 진행하면서 담보로 부동산을 제공하였고,
담보권자는 채무자가 대출금을 갚지 못하게 되면 경매를 부칠 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
임의경매 절차
법원에서 판결 없이 채권자는 담보권으로 법원에 임의경매를 신청하게 됩니다.
법원에서 승인하여 경매를 진행하게 되며,
채무자는 경매를 통해 부동산을 팔아 그 금액으로 채권자에게 빚을 갚을 수 있습니다.
임의경매 장점
담보권자가 임의경매를 직접 신청할 수 있고, 법원에서는 판결 절차를 거치지 않기 때문에
빠르고 쉽게 진행할 수 있습니다.
2.강제경매란?
담보권은 없지만 채권자가 채무자의 재산을 경매하는 경우입니다.
이 방법은 법원의 판결 절차를 통해 채무자의 부동산을 경매에 부치게 됩니다.
강제경매 조건
담보가 없이 진행될 수 있는 경매입니다.
채무자를 상대로 채권자는 소송을 제기하여 승소 또는 지급명령 등 법적 집행권원을 받고,
이를 통해 경매를 신청하게 됩니다.
강제경매 절차
법원의 판결 후에 진행됩니다.
집행권원을 확보해야 하며, 채권자는 이를 근거로 강제경매를 신청합니다.
신청한 내용을 바탕으로 법원에서는 부동산을 경매에 부치게 되고,
그 금액으로 채무자는 채권자의 빚을 갚게 됩니다.
강제경매 장점
담보권이 없어도 경매를 신청할 수 있어 다양한 채권자를 보호할 수 있는 것이 장점입니다.
임의경매 강제경매 차이점
| 임의경매 | 강제경매 | |
| 주체 | 담보권자(근저당권) | 채권자(법원판결 필요) |
| 조건 | 담보권 설정이 되어야함 | 판결 또는 집행권원 |
| 대상 | 담보설정 된 부동산 | 모든 부동산 |
| 절차 | 판결없이 경매 진행 | 판결 후 경매 진행 |
| 장점 | 절차가 빠르고 신속함 | 법적 절차 후에 다양한 채권 회수 가능 |
부동산 경매 임의경매, 강제경매를 마치며
임의경매와 강제경매는 채권자가 채무자의 빚을 회수하는 방법입니다.
두 경매의 방법은 각각 상황에 따라 다르게 진행되며
담보권이 있는 경우에는 임의경매를, 그렇지 않은 경우는 강제경매로 진행됩니다.
채권자는 권리를 보호받고, 채무자는 갚기 어려운 상황에서 마지막에 선택하는 수단이므로
어떤 방법이든 법적인 절차와 규정을 따라야합니다.
특히 강제경매의 경우에는 법원의 판결이 꼭 필요하므로
법적 절차에 익숙하지 않은 경우 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 부동산경매 진행 과정에서는
반드시 경매 전문가의 조언이나 볍률 전문가 상담이 중요합니다.
자주묻는질문
Q1.임의경매를 신청하고싶은데 어떤 조건이 필요한가요?
A1.담보권이 설정되어 있는 경우에만 신청이 가능합니다. 예를 들면 채무자가 대출을 받을 때 건물을 담보로 제공 했을 경우를 말합니다.
이후 채무자가 대출금을 갚지 못하였을 때, 담보권자가 경매를 신청하게 되는 것입니다.
주로 근저당권을 가진 금융기관이 경매를 신청하는 경우가 많습니다.
Q2.강제경매는 어떻게 이루어 지나요?
A2.채무자가 빚을 갚지 않았을때 진행됩니다. 채권자는 법원의 판결이나
집행권원을 받은 후에 경매를 신청할 수 있게 됩니다.
담보가 없는 부동산, 기타 재산에 대해서도 경매를 신청할 수 있으며,
채권자들이 보호받으면서 채무를 회수 할 수 있는 방법 중 하나입니다.
부동산 임의경매, 강제경매 한줄요약
임의경매
법원의 별도의 판결 없이 담보권자의 요청으로 진행됨. 단, 단보권이 있는 경우에만 가능.
강제경매
담보가 없어도 진행 될 수 있음. 단 법원의 판결이나 집행권원이 필요함.
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