부동산 경매를 처음 접하면 어려운 것 아닐까? 라고 생각하실 수 있습니다.
경매라는 단어부터 낯설고 복잡하게 느껴질 수 있는데요,
부동산 경매에 입문하기 위해서는 최소한의 경매 용어를
알아보고 이해하는 것이 매우 중요합니다.
이번 포스팅에서는 경매의 다양한 용어 중 가장 기본적인 용어를 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 기초 용어 목차
부동산 경매 : 부동산 경매 기초용어 1편
1.경매
채무자가 빚을 갚지 못하여 금융기관이나 법원이 해당 부동산을 강제로 매각하고
그에 따른 수익으로 채무를 청산하는 과정을 말합니다.
부동산 경매는 공개적으로 진행되며, 이때 최고가를 제시한 사람이 낙찰을 받게됩니다.
2.낙찰
경매에서 가장 높은 가격을 제시한 사람이 부동산의 권리 얻게 되는 것을 말하며
권리를 얻은 사람을 낙찰자라고 합니다.
낙찰자는 경매 종료 후 잔금을 일정 기간 내에 처리해야 소유권을 가질 수 있습니다.
3.최저가
경매 오른 부동산이 처음 시작하는 가격을 말합니다.
최저가는 감정평가를 통하여 일정 비율로 결정됩니다.
이후 입찰자가 최저가 금액 보다 높은 금액을 제시하면서 경매에 참여하게 됩니다.
4.감정가
경매에 부쳐진 부동산의 가치이며, 감정사 평가를 통하여 금액이 산정됩니다.
이때 주변 시세, 위치, 건물상태 등을 고려하여 산정됩니다.
감정가는 경매에서 입찰자가 부동산을 참고하는 중요한 기준이 됩니다.
5.유찰
경매에 오른 부동산이 아무에게도 입찰되지 않은 상황을 말합니다.
유찰이 발생할 경우, 경매가 다시 진행되는데 이때 이전 최저가보다 낮게 측정되어 진행됩니다.
6.배당
낙찰된 금액이 채권자들에게 어떤식으로 분배되는지를 말합니다.
매각된 부동산이 경매를 진행하게 되면 채권자들이 우선순위에 따라 채무를 변제 받게 됩니다.
임금, 세금 등 공적 채권이 일반적으로 우선을 하고
후순위 채권자는 낙찰된 금액이 부족할 경우 배당을 받지 못하게 됩니다.
7.권리분석
부동산에 잡혀있는 가압류, 저당권, 임차인 권리 등을 확인하는 절차로 부동산경매 참여 전
해당 부동산이 어떤 권리 관계가 있는지 조사하는 과정을 말합니다.
이러한 권리들이 낙찰 후에도 유지되는지, 사라지는지 파악하는 것이 아주 중요합니다.
8.말소기준권리
부동산에 설정된 권리 중에서
경매를 통해 말소가 될 수 있는 권리들 중 기준이 되는 권리를 말합니다.
기준이 되는 권리보다 뒤에 설정된 권리가 경매로 인하여 소멸될 수 있으며,
부동산 경매에 참여할 때 참고할 중요한 요소가 됩니다.
9.잔금
경매 부동산을 통해 낙찰받은 부동산을 소유하기 위해 낙찰 금액 중 지급한 보증금을 제외한 나머지 금액입니다.
낙찰 후 정해진 기간 내에 잔금을 납부해야 소유권을 가질 수 있게 됩니다.
10.임차인
해당 부동산에 거주 또는 상업 활동을 하기위해 임차한 사람을 말합니다.
경매에 올라온 부동산에 이 임차인이 있을 경우에는
임차인의 권리 또한 경매에 중요한 영향을 미치게 됩니다.
대항력이 있는 임차인일 경우 부동산 낙찰 후에도 계약 기간 동안은 권리를 가질 수 있기 때문에
계약 기간 동안 거주하게 됩니다.
따라서 부동산 경매에 참여하기 전 임차인의 권리관계를 확인하는 것이 필수요소 입니다.
11.대항력
임차인이 조건을 갖추고 있으면 부동산의 새로운 소유자에게도 임차 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
따라서 대항력을 갖고 있는 임차인일 경우 부동산 경매를 통해 소유자가 변경되어도
임차 기간 동안 임차인이 거주 할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
12.명도
경매에 낙찰된 낙찰자가 부동산의 소유권을 가져가기 위해
기존 소유자, 임차인을 내보내는 절차를 말합니다.
명도는 협의에 의해 이루어질 수 도 있고, 경우에 따라 법적인 절차가 필요할 수 있습니다.
부동산 경매 마치며..
부동산 경매 초보분들을 위해
부동산 경매에서 꼭 알아야할 가장 기초적인 용어를 알아보았는데요,
복잡한 권리 관계와 법률적인 절차가 얽혀 있기 때문에
부동산 경매 기초용어를 정확히 이해하고 이를 통해 분석하는것이 아주 중요합니다.
경매에 참여하기 전 해당 용어들을 숙지하고 준비한다면
성공적인 부동산 경매의 첫걸음이 될 수 있습니다.
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